去年我們看到，國內(nèi)房產(chǎn)投入資金下降大約9個多點(diǎn)。上游有鋼鐵、水泥、玻璃、機(jī)械生產(chǎn)，下游有建材、家裝、家電等，都受到影響。陶瓷行業(yè)去年靠前次出現(xiàn)虧損，好幾個行業(yè)去年出現(xiàn)虧損，過去都是上升的。這對中國經(jīng)濟(jì)影響是巨大的。去年經(jīng)濟(jì)下滑速度挺快，今年中點(diǎn)相關(guān)部門出臺了一些措施，很多人說為了救房地產(chǎn)，我個人覺得不是，可能是為了要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。
　　
　　目前的房地產(chǎn)政策，還是處于緊縮狀態(tài)和正常狀態(tài)之間的調(diào)整過程。這次政策調(diào)整可能對市場有一些影響，但是影響沒有預(yù)期中那么大。所以估計還會有以國務(wù)院名義出臺的相關(guān)政策，否則今年沒政策出臺，估計投入資金增速會降到5%左右。

　　記者：我們了解到房地產(chǎn)調(diào)控有一個思路，靠前階段穩(wěn)定住房消費(fèi)，第二階段調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第三階段如果政策效果達(dá)不到，可能還會出臺進(jìn)一步強(qiáng)化措施。你怎么看現(xiàn)在這些政策的效果？
　　
　　任志強(qiáng)：在整個中國GDP的分類中，投入資金還是占主要地位的。美國可能消費(fèi)占到GDP70%，我們現(xiàn)在消費(fèi)占不到50%，個人消費(fèi)大概只有30%，這個比重是非常低的。出口已經(jīng)變成基本打平或負(fù)增長。投入資金中，房地產(chǎn)大概占到25%左右。從歷史上來看，房地產(chǎn)從來在各個國家都是支柱產(chǎn)業(yè)。
　　
　　比如在美國，房地產(chǎn)仍然占主要地位。美國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到90%多，但它有舊城改造，居民居住面積不斷擴(kuò)大，還有大量升級置業(yè)需求。上個世紀(jì)90年代，美國戶均房屋面積大概90平方米，但到了2010年戶均250平方米，翻了一倍多。我們現(xiàn)在戶均面積大概只有70平方米，擁有100平方米以上房子的居民不超過20%。是不是我們擁有原來的那些小房就不改造了？總理講話里，特別講到改善性需求。
　　
　　這一輪政策要點(diǎn)，是把二套房首付問題和貸款問題解決得更好一點(diǎn)，就是因為是從小房子向大房子搬家的過程。我們過去提剛需，解決的是房子從沒有到有的問題，現(xiàn)在要解決的是升級，從有到好。下一步可能是從好變成華麗，這是不斷發(fā)展的過程。
　　
　　對美國來說，房地產(chǎn)有物業(yè)稅。很多國家也用物業(yè)稅來支撐地方財政收入，所以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)非常重要。中國要建立長期的法律關(guān)系，用于保證長效機(jī)制，和可預(yù)期的環(huán)境。從目前來看，我們?nèi)钡那∏∈峭ㄟ^人大立法來解決穩(wěn)定預(yù)期，總是用行政調(diào)來調(diào)去，不是一個好的趨勢。
　　
　　記者：你剛才提到市場可能會有一些分化。三四線市場，它的財政支撐，對賣地的依賴更大。但是這些市場，特別是這種庫存過多的市場，你怎么看？
　　
　　任志強(qiáng)：你憑什么說庫存過多？你說哪個市場庫存多？
　　
　　記者：三四線城市。
　　
　　任志強(qiáng)：我不覺得是三四線城市。從去年來說，東部地區(qū)地產(chǎn)銷售下降15%，而中部和西部地區(qū)基本上沒出現(xiàn)銷售下降。中部和西部地區(qū)比東部地區(qū)三四線城市更多，沒有一線城市。三四線城市有些確實(shí)供應(yīng)過大，大概能數(shù)出10個到14個城市，主要可能還是人口遷移造成的。就當(dāng)?shù)厝丝谟嬎愕脑挘赡軟]有那么大數(shù)量。毛病在于什么呢？
　　
　　每個地方相關(guān)部門都希望自己城鎮(zhèn)化率較高，希望自己的城鎮(zhèn)化率能替代別人的城鎮(zhèn)化率�，F(xiàn)在國內(nèi)大概7億人口在城市，但按照各個地方城市的規(guī)劃，累積起來總的城鎮(zhèn)化率需求，大概有16億人在城市。有一些城市一定是規(guī)劃失誤，很多庫存，人口不到那兒去，它就會爛掉，是死庫存。
　　
　　產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化一定是并行的。有些地方相關(guān)部門只想城鎮(zhèn)化，卻沒有想到產(chǎn)業(yè)支撐。所以它的人口轉(zhuǎn)移到別的地區(qū)，這個地區(qū)空了，另一個地區(qū)可能供不應(yīng)求。所以，不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機(jī)，實(shí)際是區(qū)域差別巨大，有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市，都存在一些問題，可能比部分三四線城市問題還嚴(yán)重。
　　
　　記者：較近房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，跟國有企業(yè)混改又碰到一起了。我們一線調(diào)研中，感覺也有國有企業(yè)的房企，在嘗試做混改。但有一部分，尤其是央企，他也挺擔(dān)心的，可能涉及到母公司，或者激勵平衡問題，你怎么看這個問題？
　　
　　任志強(qiáng)：在全國統(tǒng)計中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很大，但央企你能數(shù)出多少個來？還是以民營企業(yè)為主。為什么我們投入資金會掉下來，就是因為民間投入資金占主要，國有投入資金占少數(shù)。所以很明顯的，民間投入資金掉下來之后，國有投入資金再想拉拉不動了。改到哪兒去呢？要不然就退出，要不然就兼并，國有企業(yè)兼并重組是非常正常的。做不到就是因為有央企。從現(xiàn)在來看，私營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長效率，比央企和國有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長效率要高30%。如果我們把現(xiàn)有的占國有資源巨大比重的這些資產(chǎn)，變成民營資產(chǎn)，就是現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長至少提高30%。那是好事兒，毛病就在于沒有拿出一個好的辦法。國有企業(yè)再改變是早晚的事兒。